Selon la loi, la banque ou l’institution financière contactée par un emprunteur dans le cadre d’une demande de prêt immobilier est tenue de vérifier la solvabilité du demandeur. L’opération doit être stricte et contrôlée, et doit être réalisée avant la signature d’un contrat.
L’obligation de contrôle de la situation financière de l’emprunteur
Avant de rédiger et de signer une offre de prêt immobilier, la banque doit vérifier la solvabilité de ses futurs emprunteurs. Cette obligation existe déjà dans le crédit à la consommation, et elle a été ajoutée au crédit immobilier par le décret n° 2016-351 du 25 mars 2016 portant sur les contrats de crédit à la consommation liés à l’immobilier à usage personnel.
Par conséquent, les institutions financières doivent procéder à une « évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur ». La « capacité de l’emprunteur à remplir ses obligations » se vérifie à travers les données et documents fournis par l’emprunteur. Ces documents pour le contrôle doivent également être inspectés.
Les sources de vérification obligatoires
Pour faire une évaluation, les banques peuvent utiliser plusieurs sources d’informations, notamment :
- Source interne : la situation de l’emprunteur par rapport aux institutions financières ;
- Sources externes : informations fournies par l’emprunteur à la demande du prêteur sur le fichier de demande de prêt.
L’objectif est d’obtenir toutes les informations nécessaires pour évaluer les revenus, l’épargne et les avoirs, la dette et les autres engagements financiers de l’emprunteur. Dans le cadre de cette mesure de contrôle, l’emprunteur doit être averti de la nécessité de fournir des informations exactes et complètes, sinon, si l’établissement bancaire ne peut effectuer l’évaluation, il ne peut pas accorder de crédit.
Les institutions financières de leur côté doivent dans la mesure du possible, tenir compte des événements qui peuvent survenir pendant la durée du prêt, comme la hausse possible des taux d’intérêt du prêt.
La garantie de la solvabilité de l’emprunteur
À la fin de la vérification de crédit :
- Le prêteur qui rejette la demande de prêt hypothécaire doit en aviser le demandeur dans les plus brefs délais ;
La banque qui accepte la demande de prêt hypothécaire ne peut pas révoquer sa décision ou modifier le contrat au motif que les informations fournies sont incomplètes ou que la solvabilité n’est pas correctement vérifiée, sauf si l’emprunteur a sciemment dissimulé ou falsifié les informations nécessaires à la conclusion du contrat ;
Les prêteurs qui souhaitent augmenter considérablement la limite de crédit après la signature du contrat doivent réévaluer la solvabilité de l’emprunteur sur la base des dernières informations.
Compléments pratiques pour sécuriser le projet immobilier
Au-delà des contrôles formels, il est utile pour les emprunteurs et les conseillers de considérer des éléments complémentaires qui influencent durablement la viabilité d’un dossier : la mise en place d’un plan de financement réaliste intégrant les frais annexes, la simulation d’un calendrier d’amortissement et l’analyse du flux de trésorerie mensuel. La souscription d’une assurance emprunteur adaptée et l’étude des options de prêt relais ou de refinancement peuvent préserver la trésorerie en cas de changement de situation professionnelle ou patrimoniale. Il est également pertinent d’anticiper l’impact fiscal d’un achat, d’examiner les solutions de cautionnement ou de nantissement et de préparer des justificatifs alternatifs pour les ressources non salariées afin d’accélérer l’instruction du dossier.
Du côté de la gestion des risques, les établissements peuvent compléter l’évaluation par des scénarios de stress (variation des taux, augmentation des charges) et par le calcul fin du ratio d’endettement en intégrant les charges futures prévisibles. Pour le candidat emprunteur, anticiper une renégociation, surveiller le taux d’usure et conserver une marge de sécurité sur le pouvoir d’achat permettent d’éviter des situations de tension. Ces pratiques opérationnelles facilitent la prise de décision et la mise en place de garanties proportionnées au profil de risque. Pour approfondir ces points et obtenir des ressources pratiques, voir des infos sur Blue Immo, qui propose des outils et des fiches pratiques sur l’élaboration d’un budget immobilier et les mécanismes de financement.
