La copropriété se présente comme une organisation d’un ou plusieurs immeubles dont la propriété est divisée en plusieurs parties et répartie entre plusieurs propriétaires. Chaque lot contient une partie privée et une partie publique. Le règlement établit une organisation de propriété et des modes de fonctionnement communs. Il précise également les droits et obligations des copropriétaires et occupants des immeubles.
Le fonctionnement de la division de copropriété
Lorsque le bâtiment comprend plusieurs bâtiments et que la propriété foncière peut être divisée, les copropriétés peuvent être divisées. La demande peut provenir du propriétaire unique, ce que l’on appelle le retrait de la copropriété. Plusieurs copropriétaires peuvent également faire cette demande, qui correspond à un département, mais sous réserve d’un formalisme spécifique.
Demande d’un seul propriétaire
Le propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que leurs bâtiments soient supprimés du groupe d’origine pour constituer un bien distinct. L’assemblée générale des actionnaires se prononce sur la base de l’exigence d’un vote à la majorité de tous les copropriétaires de tous les propriétaires.
Demande regroupée de quelques propriétaires
Les propriétaires de parcelles correspondant à un ou plusieurs bâtiments peuvent se réunir lors d’une assemblée spéciale et statuer à la majorité de tous les copropriétaires qui composent l’assemblée, en demandant le bâtiment ou ces immeubles. La décision porte généralement sur la suppression d’un syndicat unique.
Dans ce cas, une assemblée extraordinaire de tous les propriétaires doit être convoquée avant de pouvoir être approuvée par l’assemblée. La décision de l’Assemblée extraordinaire doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires concernés. Si l’assemblée extraordinaire accepte de soumettre une demande de scission à l’assemblée générale des actionnaires, la décision de celle-ci est définitive.
Établissement d’un EDD
L’EDD ou l’état descriptif de division est un document technique obligatoire, qui contient des informations de base relatives aux bâtiments (situation géographique, référence cadastrale, superficie, etc.) et l’identification de chaque lot (numéro d’identification, part des communes concernées, etc.). Il est généralement rattaché au règlement de copropriété. Sous l’effet de la scission, la copropriété d’origine a été modifiée.
Par conséquent, la description de la division doit être corrigée. L’intervention de l’arpenteur-géomètre puis du notaire est indispensable. Pour les condominiums nouvellement formés, il est nécessaire de rédiger un nouvel état descriptif de la division et des règlements de copropriété pour publication.
La scission en volumes
Cette technique se met en place par le notaire et correspond à la division des biens. Ils peuvent isoler les parcelles ou strates de l’immeuble. Ces ensembles de volumes sont entièrement autonomes et indépendants les uns des autres.
Aspects financiers et techniques à anticiper après une division
Au-delà de la séparation juridique, la création de copropriétés distinctes implique des répercussions concrètes sur la gestion courante et la tenue des comptes : répartition des charges, constitution ou recalcul du fonds de réserve, mise en place d’un plan pluriannuel de travaux et ajustement des provisions pour entretien. Il est essentiel d’évaluer rapidement l’impact budgétaire de la nouvelle organisation afin d’assurer la pérennité des services partagés et d’éviter des appels de fonds imprévus. Parallèlement, la gouvernance évolue : délégation de la gestion, modalités de recouvrement et règles de facturation doivent être redéfinies pour chaque entité, de même que les conventions de mutualisation si certains équipements ou services restent en commun.
Sur le plan technique et réglementaire, la scission peut soulever des questions liées aux diagnostics obligatoires, à l’assurance des bâtiments, aux servitudes ou aux prescriptions d’urbanisme qui s’appliquent différemment selon la nouvelle configuration parcellaire. Pensez à prévoir des expertises complémentaires (audit technique, diagnostic énergétique, relevés topographiques actualisés) afin d’anticiper les travaux de mise en conformité et les éventuelles adaptations structurelles. Pour aller plus loin et obtenir des ressources pratiques sur le montage opérationnel et les implications fiscales et administratives de ces opérations, consultez des infos sur Immobilier Neuf : 1 Clic, 1 Toit !
