Le décret du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables en France. Cette liste des charges locatives incombant au locataire ne laisse pourtant aucune marge d’interprétation au bailleur pour y ajouter des postes de dépenses. Nous observons régulièrement des décomptes de charges intégrant des lignes non prévues par ce texte, parfois acceptées sans vérification par le locataire.
Exigibilité des charges récupérables : ce que la jurisprudence récente impose au bailleur
La 3e chambre civile de la Cour de cassation a posé un principe net : les charges récupérables ne sont exigibles qu’après mise à disposition effective des pièces justificatives (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.150). Un tribunal qui avait admis une réclamation de charges sans communication préalable des justificatifs a été censuré.
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Ce cadre a été renforcé par un arrêt du 12 février 2026 (n° 24-20.958). La Cour y affirme que le bailleur ne peut plus réclamer de complément de charges après régularisation si la provision et la régularisation initiales ont été effectuées dans des conditions non conformes. Pour le locataire, cela signifie un levier concret : en l’absence de transparence documentaire, il peut refuser certaines lignes de charges.
Nous recommandons de demander systématiquement la copie des factures, contrats d’entretien et relevés de compteurs individuels. Le bailleur doit les tenir à disposition pendant six mois après l’envoi du décompte de régularisation.
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Charges locatives hors liste : les postes que le locataire peut refuser
La liste du décret de 1987 est limitative, pas indicative. Toute dépense qui n’y figure pas explicitement ne peut être récupérée auprès du locataire, même si elle est inscrite dans le bail. Voici les postes que nous voyons le plus souvent ajoutés à tort :
- Les honoraires de syndic de copropriété (frais de gestion courante du syndic), qui relèvent exclusivement du propriétaire en tant que copropriétaire
- Les travaux d’amélioration ou de mise aux normes de l’immeuble (ravalement, isolation, remplacement de chaudière collective), souvent confondus avec l’entretien courant récupérable
- Le remplacement d’équipements vétustes dans les parties communes (digicode, interphone complet, boîtes aux lettres), à distinguer des menues réparations qui, elles, sont récupérables
- Les primes d’assurance de l’immeuble, parfois glissées dans le décompte alors qu’elles restent à la charge du bailleur
Une clause du bail qui ajouterait un poste non prévu par le décret est réputée non écrite. Le locataire n’a pas besoin d’engager une procédure pour la contester : il suffit de notifier par écrit au bailleur que la dépense ne figure pas dans la liste réglementaire.
Régularisation annuelle des charges : délais et prescription
Le bailleur doit procéder à la régularisation annuelle des charges en comparant les provisions versées aux dépenses réelles engagées. Le décompte par nature de charges est obligatoire. Un simple montant global, sans ventilation, ne satisfait pas cette obligation.
La prescription applicable au recouvrement des charges locatives est de trois ans. Le bailleur qui n’a pas régularisé pendant plusieurs années ne peut réclamer que les charges des trois dernières années. Un retard de régularisation ne suspend pas le droit du locataire à contester les montants.
Vérification concrète du décompte de charges
À réception du décompte, nous conseillons de vérifier trois points précis. D’abord, la concordance entre les postes facturés et la liste du décret de 1987. Ensuite, la cohérence des clés de répartition appliquées dans l’immeuble (tantièmes de copropriété ou autre clé contractuelle). Enfin, la correspondance entre les montants affichés et les justificatifs mis à disposition.
Si le bailleur refuse de communiquer les justificatifs, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.
Décence énergétique et charges locatives : un lien sous-estimé
Depuis 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. Ce critère de décence énergétique a un impact direct sur les charges locatives. Un logement mal isolé génère des dépenses de chauffage disproportionnées, que le locataire supporte via les charges ou sa propre facture énergétique.
Lorsqu’un locataire occupe un logement dont le DPE est dégradé, il peut contester le montant des charges de chauffage collectif en invoquant le défaut de décence du logement. La jurisprudence admet de plus en plus que le bailleur ne peut répercuter des charges élevées si le logement ne respecte pas les normes de décence.
Provision sur charges ou forfait de charges : conséquences pour le locataire
En bail meublé, le bailleur peut opter pour un forfait de charges au lieu d’une provision avec régularisation. Ce choix a des conséquences très différentes pour le locataire.
Avec un forfait, aucune régularisation annuelle n’intervient. Le montant est fixe, ni révisable à la hausse ni remboursable en cas de trop-perçu. Le locataire n’a donc pas de droit de regard sur les dépenses réelles. En revanche, avec une provision sur charges, la transparence documentaire s’applique pleinement et le locataire conserve la possibilité de contester chaque ligne.
Pour un bail de logement vide, le forfait n’est pas autorisé. Seule la provision avec régularisation annuelle est admise. Toute clause contraire dans le bail serait réputée non écrite.
Accepter sans vérification chaque ligne d’un décompte de charges revient à renoncer à des droits clairement protégés par le décret de 1987 et la jurisprudence récente. La mise à disposition des justificatifs reste le pivot de l’ensemble du dispositif : sans documents, pas d’exigibilité. C’est le point de départ de toute contestation efficace.
